新年伊始，基础设施REITs二级市场面临考验。
　　1月5日10时30分，华安张江产业园REIT复牌后继续下探。截至收盘，华安张江产业园REIT报收2.246元，下跌3.11%。
　　同时，嘉实京东仓储基础设施REIT发布公告称，武汉项目租金下降13个点。截至收盘，嘉实京东仓储基础设施REIT跌7.57%。
　　全市场看，截至收盘，有8只基础设施REITs出现上涨，21只基础设施REITs出现不同程度的下跌。其中，中金湖北科投光谷REIT、富国首创水务REIT、东吴苏园产业REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT等7只基础设施REITs跌幅超过2%。
　　复牌后下跌
　　由于开年连跌三个交易日，华安张江产业园REIT发布公告宣布临时停牌。
　　公告显示，华安张江产业园REIT在2024年1月4日二级市场收盘价为2.318元/份，连续3个交易日累计跌幅11.15%。为了保护基金份额持有人的利益，该基金将自2024年1月5日上海证券交易所开市起停牌1小时，并于当日上午10:30起复牌。
　　同时，该基金将自2024年1月5日上海证券交易所开市起暂停基金通平台份额转让业务1小时，并于当日上午10:30起恢复办理基金通平台份额转让业务。
　　从经营业绩看，华安张江产业园REIT在2023年1月至9月可供分配金额6363.38万元。截至2023年12月31日，该基金整体签约率、出租率分别为82.77%和72.00%，较2023年三季度末分别提升约14个百分点和4个百分点。
　　2024年1月5日10时30分，华安张江产业园REIT复牌后震荡下跌。截至收盘，华安张江产业园REIT报收2.246元，下跌3.11%。
　　租金存在下降压力
　　同样在2024年开年以来连连下跌，嘉实京东仓储基础设施REIT异动明显。截至2024年1月5日收盘，嘉实京东仓储基础设施REIT下跌7.57%。
　　嘉实京东仓储基础设施REIT发布公告称，该基金持有重庆市巴南区京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目（简称“重庆项目”）、廊坊市开发区京东亚洲一号廊坊经开物流园项目（简称“廊坊项目”）和武汉市东西湖区京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目（简称“武汉项目”）。
　　其中，重庆项目、廊坊项目当前租赁合同正常履行。而武汉项目首个租期在2023年12月31日到期。
　　公告显示，嘉实京东仓储基础设施REIT武汉项目可租赁面积为5.22万平方米，整体出租给湖北京邦达，在2023年执行净有效租金为33.37元/平方米/月（含税含物业费）。经过多次协商，湖北京邦达签订续租协议，自2024年1月起，续租首年起始净有效租金为28.98元/平方米/月，续租租期为2024年1月1日至2028年12月31日，在续租期内租金标准继续按照原租赁合同的约定每年增长3%。
　　根据此安排，嘉实京东仓储基础设施REIT武汉项目续租首年价格下降了13.16%。
　　对此，嘉实基金表示，基金管理人、项目公司及运营管理机构将密切关注嘉实京东仓储基础设施REIT底层资产承租人动态，积极开展相关工作。结合市场调研情况，武汉项目2024年续租首年起始净有效租金有所下降，但较2023年市场平均净有效租金水平提高30.54%。
　　REITs市场观点现分歧
　　基础设施REITs二级市场持续震荡调整，市场观点展现出较大的分歧。
　　谈及近期表现，一位基础设施REITs资深研究人士表示，二级市场价格持续震荡调整，反映了市场对基础设施REITs资质存疑。由于仓储物流园、产业园REITs项目租金普遍承压，影响了二级市场价格走势。“投资者理性看待REITs市场价格，可能会进一步下调相关资产估值。”
　　不过，中金分析师裴佳敏认为，部分项目2023年调整幅度已经大于基本面波动，在2024年3月、6月面临一定的解禁压力。随着项目基本面有望持续修复、增量资金和会计记账政策有序推进，REITs估值将逐渐进入有性价比的区间、且收益风险比有望收敛，REITs有望进一步显现配置价值。
（文章来源：上海证券报）